「実家を相続したものの、誰も住む予定がない」
「売却するか残すか決まっていないので、とりあえずそのままにしている」
このような理由から、空き家を所有したままになっている方は少なくありません。
総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の全国の空き家は約900万戸となり、過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家率も13.8％で過去最高です。
さらに、賃貸用・売却用・二次的住宅などを除く空き家は約385万戸まで増えています。空き家を所有していること自体が、直ちに問題になるわけではありません。
注意したいのは、誰も住まない状態が続き、建物や敷地の適切な管理が行われなくなることです。
建物の老朽化や雑草、害虫、防犯上の問題だけでなく、状態によっては「管理不全空家」として行政から指導を受ける可能性があります。さらに、指導後も改善せず勧告を受けると、土地に適用されている住宅用地特例が受けられなくなる場合があります。
この記事では、空き家を放置すると何が起こるのか、「管理不全空家」とは何か、固定資産税への影響、そして空き家を「管理する・売却する・活用する」という今後の選択肢まで整理します。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
1．空き家を放置するとどうなる？主なリスクを確認
誰も住んでいない住宅は、日常的に使用している住宅と比べて建物の異常に気づきにくくなります。
国土交通省も、放置された空き家について、倒壊などの安全上の問題だけでなく、ねずみや害虫の発生、不法侵入など、衛生面・防犯面でも周囲へ悪影響を及ぼす可能性を指摘しています。
例えば、空き家を長期間管理しないことで、次のような問題が起こる可能性があります。
- 屋根や外壁が劣化し、部材が落下・飛散する
- 雨漏りなどから建物内部の腐食が進む
- 庭木や雑草が伸び、隣地や道路へ越境する
- 害虫や害獣が発生する
- 郵便物などがたまり、空き家であることが外部から分かりやすくなる
- 不法侵入や不法投棄のリスクが高まる
- 塀や建物の一部が倒壊する危険性が高まる
大東市も、空き家の管理を怠ることで、屋根材の飛散、塀や建物の倒壊、草木の繁茂、害虫の発生などが近隣住民の生活に悪影響を及ぼす可能性があるとして、所有者や管理者へ適切な管理を求めています。
空き家の放置は、「建物が古くなる」という所有者だけの問題ではなく、状態によっては周辺の生活環境にも影響する問題です。
出典：国土交通省「空家法とは」
2．「特定空家」になる前の管理不全空家とは？
現在、空き家を所有する方が知っておきたい制度の一つが「管理不全空家」です。
従来の空家法では、倒壊のおそれがあるなど、周囲へ著しい悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」とし、市区町村が所有者に対して助言・指導・勧告などを行う仕組みが設けられていました。
しかし、建物が著しく悪化して特定空家になってから対応するだけでは、周辺への影響を防ぐことが難しい場合があります。
そこで2023年の空家法改正により、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると将来的に特定空家になるおそれがある空き家についても、「管理不全空家」として行政が指導できるようになりました。
大まかな流れとしては、次のように考えると分かりやすいでしょう。
空き家 → 管理状態が悪化 → 管理不全空家 → さらに悪化 → 特定空家
つまり、「まだ倒壊するほど古くなっていないから大丈夫」とは限りません。
特定空家になる前の段階から、行政対応の対象になる可能性があります。
出典：国土交通省「空家法とは」
3．管理不全空家への指導・勧告は実際に行われている
「管理不全空家」は、制度上の名称だけではありません。
国土交通省が公表した空家法の施行状況によると、改正法が施行された2023年12月13日から2025年3月31日までに、全国の市区町村で管理不全空家に対する指導が3,211件、勧告が378件行われました。
指導は185市区町村、勧告は40市区町村で実施されています。
大阪東部でも空き家対策は進められています。
大東市では2025年7月に「管理不全空家等及び特定空家等の判断基準」を定めました。
東大阪市も2025年7月に「東大阪市空家等対策計画」を改定しています。同市では、管理不全な空き家に関する通報・相談が多く寄せられていることや、今後も空き家の増加が予想されることを課題として挙げています。
空き家の問題は、人口が大きく減少した地域だけに限った話ではありません。
大東市・東大阪市など大阪の住宅地でも、今後を考えておきたい身近な不動産問題になっています。
出典：東大阪市「東大阪市空家等対策計画（令和7年7月改定）」
4．管理不全空家になると固定資産税が6倍になる？特例除外の仕組み
空き家の所有者にとって、特に気になるのが固定資産税ではないでしょうか。
住宅が建っている土地には、「住宅用地特例」という固定資産税の負担を軽減する仕組みがあります。
| 住宅用地 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地 200㎡以下の部分 | 価格の1/6 |
| 一般住宅用地 200㎡を超える部分 | 価格の1/3 |
ここから「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と説明されることがあります。
しかし、実際の税額が必ず単純に6倍になるわけではありません。
6分の1という数字は、小規模住宅用地に対する「課税標準」の特例です。
管理不全空家や特定空家について行政から指導を受け、その状態を改善せず「勧告」を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
そのため税負担が大きく増える可能性はありますが、実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。
東大阪市では、住宅用地特例が解除された場合について「土地の固定資産税が約4倍程度上がる可能性があります」と案内しています。
したがって、「管理不全空家＝即6倍」ではなく、「勧告を受けて住宅用地特例が外れると、固定資産税負担が大幅に増える可能性がある」と理解しておくのが適切です。
出典：国土交通省「空家法とは」
出典：東大阪市「空家を放置すると敷地の固定資産税は上がるの？」
5．「固定資産税が上がるから建物を残す」だけで判断しない
空き家については、「解体すると住宅用地特例がなくなるので、建物を残した方が得」という話を聞くことがあります。
確かに、住宅用地特例は住宅の敷地に適用される制度です。
しかし、空き家を持ち続けるコストは固定資産税だけではありません。
例えば、建物の状態によっては次のような支出が発生します。
- 庭木や雑草の管理費
- 屋根・外壁・雨漏りなどの修繕費
- 火災保険などの費用
- 害虫・害獣対策
- 不法投棄への対応
- 遠方に住んでいる場合の交通費や管理委託費
そのため、「住宅用地特例でいくら軽減されているか」だけを見るのではなく、空き家を今後5年、10年と保有した場合に必要となる費用全体を確認することが重要です。
さらに、建物を残していたとしても、管理状態が悪化して管理不全空家等として勧告を受ければ、住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。
税金だけを理由に建物を残すのではなく、建物の状態と今後の利用予定を踏まえて判断しましょう。
空き家や未活用地を持ち続ける場合の考え方については、未活用地を放置するリスクと活用方法でも解説しています。
6．空き家は時間が経つほど選択肢が少なくなることもある
空き家だからといって、すぐに売却したり解体したりしなければならないわけではありません。
将来自分や家族が住む予定がある場合や、相続人同士で今後について話し合っている途中であれば、適切に管理しながら保有する方法もあります。
一方で、何年も方向性を決めないまま建物の劣化が進むと、そのまま住宅として売却したり、賃貸したりするために大きな修繕費が必要になる可能性があります。
建物の状態が比較的良いうちであれば、
- そのまま売却する
- 修繕して売却する
- 賃貸住宅として利用する
- 自分や家族が利用する
といった選択肢を比較できます。
一方、老朽化が進めば、解体して土地として売却する、建て替える、土地活用を検討するといった選択肢が中心になる場合もあります。
重要なのは「急いで売ること」ではなく、選択肢が残っている段階で建物と土地の現状を確認することです。
7．相続した空き家を売却するなら3,000万円特別控除も確認
相続によって取得した空き家の場合は、売却する前に税制についても確認しておきましょう。
一定の要件を満たす「被相続人の居住用財産」を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
国税庁によると、この特例は現在、2027年12月31日までの一定の譲渡を対象としています。
ただし、すべての相続空き家に利用できる制度ではありません。
対象となる家屋については、原則として次のような要件があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされた建物ではないこと
- 相続開始直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかったこと
- 相続開始から一定期間内に売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
また、2024年1月1日以後の譲渡については、一定の要件を満たせば、売却後から譲渡した年の翌年2月15日までに耐震基準を満たす、または家屋を取り壊す場合も制度の対象になり得ます。
相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円となるなど、個別の条件によって取り扱いが変わります。
空き家を売却する前に、税理士などの専門家へ適用可否を確認することをおすすめします。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
8．空き家をどうする？管理・売却・解体・活用を比較
空き家の今後については、大きく4つの方向から比較すると整理しやすくなります。
| 選択肢 | 向いているケース | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 管理して保有する | 将来自分や家族が利用する予定がある | 固定資産税、修繕、管理費 |
| 売却する | 今後使う予定がなく現金化したい | 査定価格、譲渡所得税、特例 |
| 解体して土地として売却する | 建物の老朽化が進んでいる | 解体費、税金、土地の市場性 |
| 土地として活用する | 土地を残しながら収益化を検討したい | 用途地域、接道、建築費、地域需要 |
そのまま管理する
将来自分や家族が利用する可能性がある場合には、適切な管理を行いながら保有する方法があります。
ただし、「何もしないこと」と「管理して保有すること」は異なります。
定期的に建物や庭の状態を確認し、必要な補修を行うことが前提です。
建物を残して売却する
建物の状態や立地によっては、古家付き土地や中古住宅としてそのまま売却できる場合があります。
解体してから売却する方が良いとは限らないため、先に不動産会社へ査定を依頼し、「現況のまま」と「解体後」の両方を比較すると判断しやすくなります。
解体して土地として売却する
建物の老朽化が進んでいる場合には、解体して土地として売却する方法もあります。
ただし、解体費用だけでなく、住宅用地特例への影響や相続空き家の3,000万円特別控除なども確認したうえで判断することが重要です。
土地として活用する
建物を今後利用しない場合でも、土地そのものに活用可能性が残っていることがあります。
駐車場、賃貸住宅、事業用施設などのほか、土地条件や周辺環境、運営事業者の出店需要などが合う場合には、有料老人ホームなどの福祉施設も比較対象になります。
有料老人ホームはすべての土地で実現できるわけではありません。道路付け、用途地域、面積、建築計画、地域需要、運営体制などを確認する必要があります。
詳しくは、有料老人ホームによる土地活用の仕組みをご覧ください。
9．大阪東部の空き家は「古い建物」だけでなく土地の条件も確認する
大東市・門真市・東大阪市・四條畷市などに空き家を所有している場合、建物が古いという理由だけで「価値がない」と判断する必要はありません。
建物そのものを再利用することが難しくても、土地の条件によっては別の用途を検討できる可能性があります。
特に確認したいのは、次のような土地条件です。
- 接している道路の幅員や接道状況
- 土地の広さと形状
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 駅・スーパー・医療施設など周辺環境
- 車両が出入りできるか
- 周辺で想定できる住宅・事業用途の需要
相続した空き家については、「家を残すか、壊すか」だけでなく、その土地を今後どのように利用できるのかという視点も持っておくことが大切です。
相続直後に確認したい名義、相続登記、建物状態、税金などについては、空き家を相続したら最初に何をする？放置リスクと確認すべきポイントで詳しく解説しています。
地域ごとの土地活用については、大東市の土地活用、門真市の土地活用、東大阪市の土地活用、四條畷市の土地活用も参考にしてください。
10．空き家は「困ってから」ではなく「使わなくなった時点」で考える
空き家問題で避けたいのは、建物が危険な状態になり、近隣から苦情が出たり行政から指導を受けたりしてから、初めて今後を考えることです。
2023年の空家法改正によって、現在は特定空家になる前の「管理不全空家」の段階から行政が指導できる仕組みになっています。
つまり、「倒壊しそうになるまで何もしなくても問題ない」という制度ではありません。
誰も住まなくなった時点で、
- 今後もう一度使う予定があるのか
- 適切な管理を続けられるのか
- 売却するのか
- 解体するのか
- 土地として活用するのか
を一度整理しておくことが、将来の負担を増やさないための第一歩になります。
まとめ｜空き家を放置せず「管理・売却・活用」を早めに比較しよう
2023年時点で全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％となり、ともに過去最高となっています。
空き家を所有していること自体が問題なのではありません。
重要なのは、所有している間に適切な管理を続けることです。
管理されない状態が続けば、建物の劣化、倒壊や部材飛散、害虫、不法侵入などにつながる可能性があります。
さらに、管理不全空家等として行政の指導を受けても改善せず勧告を受けた場合には、敷地に適用されていた住宅用地特例が受けられなくなり、固定資産税負担が大きく増える可能性があります。
大切なのは、問題が起きてから慌てて売却や解体を決めることではありません。
まだ建物を利用できる段階、売却方法を比較できる段階、土地として複数の活用方法を検討できる段階で、
「管理する」「売却する」「解体する」「活用する」
という選択肢を比較しておきましょう。
かいこうホームでは、大阪市・大東市・門真市・東大阪市・四條畷市周辺の空き家や古家付き土地について、売却だけでなく、土地を残して活用する場合の選択肢についてもご相談いただけます。
まだ「売るか活用するか決めていない」という段階でも、現在の土地と建物の状態を整理するところから検討できます。