土地を購入するときや、相続した土地の活用方法を考えるとき、立地や面積、用途地域、周辺の賃料相場を確認する方は多いでしょう。
一方、近年はそれらに加えて、洪水や内水氾濫、高潮などの水害リスクも、土地の評価や活用計画を左右する重要な確認項目になっています。
ハザードマップで浸水が想定されているからといって、その土地が活用できないとは限りません。しかし、想定される浸水深や浸水継続時間を確認しないまま建築計画を進めると、造成費や建築費が増えたり、災害時の事業継続に問題が生じたりする可能性があります。
この記事では、大阪市・大東市・門真市・東大阪市・四條畷市などで土地活用を検討する方に向けて、水害ハザードマップの見方と土地の価値への影響、活用前に確認したいポイントを解説します。
ハザードマップとは
ハザードマップとは、自然災害による被害が想定される区域や被害の程度、避難場所などを地図上に示したものです。
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、洪水、内水氾濫、高潮、津波、土砂災害などの情報を地図上に重ねて確認できます。また、市区町村が作成した地域ごとのハザードマップを検索することも可能です。
土地活用を検討する場合は、国のポータルサイトだけで判断せず、対象地がある自治体の最新ハザードマップと併せて確認することが大切です。
洪水・内水氾濫・高潮は何が違う？
水害リスクを正しく判断するには、それぞれの違いを理解しておく必要があります。
洪水
洪水は、大雨によって河川の水位が上昇し、堤防から水があふれたり、堤防が決壊したりして発生する浸水です。
川から少し離れている土地でも、地形や河川の規模によっては浸水が想定される場合があります。確認時には浸水区域だけでなく、想定浸水深や浸水継続時間も見ておきましょう。
内水氾濫
内水氾濫は、短時間に多量の雨が降り、下水道や排水施設で雨水を処理しきれなくなったときに発生します。
大きな河川から離れていても、周辺より低い土地や排水条件の悪い場所では浸水する可能性があります。そのため、「近くに川がないから安全」とは限りません。
市街地が広がる大阪では、河川氾濫と内水氾濫を分けて確認することが重要です。
高潮
高潮は、台風や発達した低気圧によって海面が上昇し、沿岸部や河口付近に海水が流れ込む現象です。
大阪市のように海や大きな河川に近い地域では、洪水や内水氾濫に加えて高潮の確認も欠かせません。一方、東部大阪では土地の場所によって主要なリスクが異なるため、地域名だけで判断せず、対象地ごとに確認する必要があります。
ハザードマップで土地の価値は変わる？
ハザードマップ上の水害リスクは、土地の価格や売却のしやすさ、活用計画に影響する可能性があります。
2020年8月28日から、不動産取引における重要事項説明では、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップを提示し、対象物件のおおむねの位置を説明することが義務付けられています。
購入希望者が契約前に水害リスクを把握しやすくなったため、浸水リスクは土地選びの比較項目として、以前より意識されやすくなっています。
ただし、浸水想定区域に入っているだけで、土地の価値が一律に下がるわけではありません。土地の評価には、次のような要素が総合的に関係します。
- 想定される浸水の深さ
- 浸水が続く時間
- 浸水が想定される原因
- 過去の浸水履歴
- 道路や周辺敷地との高低差
- 駅や幹線道路からの距離
- 用途地域と建築可能な建物
- 地域の住宅・施設需要
- 盛土や止水対策に必要な費用
- 火災保険や水災補償の条件
- 売却時の説明や買主の受け止め方
利便性や土地需要が高い場所では、水害リスクを考慮しても取引が成立する場合があります。反対に、同じ浸水深が示されていても、避難経路や排水条件、対策費によって活用の難易度が変わります。
「浸水想定区域の内側か外側か」だけではなく、「どのような災害が、どの程度想定されているか」を確認することが重要です。
土地活用前に確認したい5つのポイント
1．複数の災害情報を重ねて確認する
洪水だけを確認して終わらせず、内水氾濫、高潮、土砂災害、地形分類なども重ねて確認します。
表示する情報によって対象区域が異なることがあるため、一つの地図だけで安全性を判断しないようにしましょう。
2．浸水深と浸水継続時間を確認する
浸水深は、建物の床の高さや設備の配置を考えるうえで重要です。
また、水が引くまでの時間が長い地域では、建物への直接的な被害だけでなく、道路の通行、物資の搬入、施設運営の再開などにも影響する可能性があります。
3．周辺道路と避難経路を確認する
対象地そのものの浸水想定が比較的小さくても、周辺道路が深く浸水すると、避難や緊急車両の通行が難しくなることがあります。
土地だけを点として見るのではなく、最寄りの避難場所までの経路や、主要道路への接続状況まで確認しましょう。
4．過去の浸水履歴と現地の高低差を調べる
ハザードマップは一定の条件に基づく想定であり、将来の被害を完全に予測するものではありません。
自治体が公表している浸水実績、周辺地域での過去の被害、道路や側溝の状況、隣接地との高低差なども確認すると、より現実的な判断ができます。
5．対策費を土地活用の収支に含める
水害対策が必要な土地では、一般的な建築費に加えて、盛土、基礎のかさ上げ、止水板、排水設備、防水性を考慮した外構などの費用が発生する場合があります。
土地価格が比較的低くても、対策費を含めると事業全体の収支が変わることがあります。購入価格だけで判断せず、土地取得費・建築費・防災対策費を一体で試算することが大切です。
高齢者住宅・福祉施設では特に慎重な確認が必要
有料老人ホームや障がい者向け施設などでは、入居者が自力で避難することが難しい場合があります。
そのため、一般的な住宅や駐車場以上に、浸水深や避難経路、停電・断水時の対応を慎重に検討する必要があります。
計画段階では、次のような項目を確認します。
- 居室や共用部の床面高さ
- 電気設備や受変電設備の設置位置
- エレベーター停止時の移動方法
- 垂直避難が可能な階数とスペース
- 緊急車両が進入できる道路
- 非常用電源や備蓄品の配置
- 入居者の避難に必要な職員数
- 運営事業者の事業継続計画
ハザードマップ上に浸水想定がある場合でも、建物計画や運営体制によってリスクを軽減できる可能性があります。ただし、どのような対策が必要になるかは土地ごとに異なるため、設計会社や運営事業者を交えた事前検討が欠かせません。
高齢者施設による土地活用の特徴や基本的な考え方については、老人ホームが土地活用に向く理由もあわせてご確認ください。
ハザードマップで色が付いていなければ安全？
ハザードマップで浸水想定が示されていない土地でも、災害が発生しないことを保証するものではありません。
想定を上回る雨が降る場合や、排水施設の状況、局地的な地形条件などによって、表示区域外で浸水する可能性もあります。また、地図に使用される情報や想定条件は更新されることがあります。
ハザードマップは土地を機械的に「安全」「危険」に分けるものではなく、想定されるリスクを把握し、適切な活用方法や対策を検討するための資料として利用しましょう。
大阪で土地活用を考えるなら地域ごとの確認を
大阪市、大東市、門真市、東大阪市、四條畷市では、河川との位置関係や地形、下水道・排水条件によって、注意すべき水害リスクが異なります。
大阪市では、河川氾濫、内水氾濫、高潮などを複合的に確認する必要があります。東部大阪では、寝屋川流域をはじめとする河川の洪水リスクや、低地における内水氾濫などが土地選びの重要な確認項目になります。
市境に近い土地では、隣接する自治体側の地形や河川、避難場所も含めて確認するとよいでしょう。
地域ごとの特徴については、次のページでも詳しくご案内しています。
まとめ
ハザードマップに水害リスクが表示されているからといって、その土地の価値が直ちに失われるわけではありません。
重要なのは、洪水・内水氾濫・高潮の違いを理解し、浸水深、浸水継続時間、避難経路、過去の浸水履歴、必要な対策費まで確認することです。
特に有料老人ホームや障がい者向け施設などの土地活用では、建物の安全性だけでなく、入居者の避難や災害後の事業継続まで考慮しなければなりません。
土地を購入する前や、相続した土地の活用方法を決める前に、ハザードマップと現地条件を照らし合わせ、土地の特性に合った活用計画を検討しましょう。
かいこうホームでは、大阪市・大東市・門真市・東大阪市・四條畷市を中心に、有料老人ホームや障がい者向け施設による土地活用についてご相談を承っています。
所有地の立地や周辺環境を踏まえて活用可能性を検討したい方は、お問い合わせページからお気軽にご相談ください。