2026年4月1日から、不動産所有者の「住所等変更登記」が義務化されました。
土地や建物を所有している方が引っ越した場合や、結婚などによって氏名が変わった場合には、原則として変更があった日から2年以内に、不動産登記簿の住所や氏名を変更する必要があります。
正当な理由なく義務を履行しなかった場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに注意したいのが、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた方です。
「昔から持っている土地だから関係ない」「10年以上前に引っ越しただけだから対象外だろう」とは限りません。
制度開始前に住所や氏名が変わっていて、現在も登記簿が古い情報のままになっている場合には、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。
特に、長年所有している土地、遠方の土地、相続した不動産、空き家・遊休地などは、普段登記簿を見る機会が少ないため、一度確認しておきたいところです。
大阪市や大東市、東大阪市、門真市、四條畷市などに実家や相続不動産を残したまま、現在は別の地域で暮らしている方も、この機会に登記内容を確認してみましょう。
2026年4月1日から住所等変更登記が義務になりました
不動産の登記簿には、土地や建物の所在地だけでなく、その不動産を所有している人の氏名や住所などが記録されています。
これまでは、不動産を取得した後に所有者が引っ越したり氏名が変わったりしても、住所・氏名の変更登記は義務ではありませんでした。
しかし、住所変更登記が行われないまま長期間経過すると、登記簿を確認しても現在の所有者や連絡先が分からない「所有者不明土地」が生じる原因になります。
法務省では、所有者不明土地問題への対策の一つとして、不動産所有者の住所等変更登記を2026年4月1日から義務化しました。
対象となるのは土地だけではありません。戸建住宅、アパート、マンション、空き家、事業用建物など、所有権の登記名義人となっている不動産が対象です。
法人が不動産を所有している場合には、法人の名称や本店所在地などの変更も対象となります。
住所や氏名が変わったら原則2年以内に変更登記
2026年4月1日以降に住所や氏名などが変わった場合は、その変更日から原則2年以内に住所等変更登記を行う必要があります。
たとえば、2026年10月1日に引っ越した場合には、原則として2028年10月1日までに変更登記を行うことになります。
代表的な対象ケースは次のとおりです。
- 引っ越しによって住所が変わった
- 結婚などによって氏名が変わった
- 法人の本店所在地が変わった
- 法人名が変更された
その不動産を現在使用しているかどうかは関係ありません。
自宅だけでなく、使っていない土地、相続した土地、遠方の空き家、賃貸物件などについても確認が必要です。
2026年4月より前に引っ越していた人も対象です
今回の制度で特に注意したいのが、義務化以前の住所変更です。
2026年4月1日より前に住所や氏名が変更されていても、不動産登記簿が以前の情報のままであれば義務化の対象になります。
この場合には猶予期間が設けられており、原則として2028年3月31日までに住所等変更登記を行う必要があります。
たとえば、次のような方は一度登記情報を確認してみましょう。
- 20年ほど前に土地を購入したあと何度か引っ越している
- 実家とは別の地域で長期間暮らしている
- 以前購入した投資用不動産をそのまま保有している
- 長年使っていない土地や空き家がある
- 相続した不動産について、その後住所が変わっている
住所変更の時期と原則的な期限
| 状況 | 原則的な期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以降に住所・氏名等が変更 | 変更日から2年以内 |
| 2026年3月31日以前に変更済みで登記未了 | 2028年3月31日まで |
所有期間が長い不動産ほど、現在の住所と登記簿上の住所が異なっている可能性があります。
「変更していなければすぐ5万円」ではありません
住所等変更登記の義務化について、「登記を忘れると5万円の罰金がかかる」と紹介されることがありますが、正確には少し異なります。
正当な理由なく住所等変更登記の義務を怠った場合に、5万円以下の過料の対象となる可能性がある制度です。
期限を過ぎた瞬間に、自動的に5万円が請求される仕組みではありません。
法務省が示している運用では、登記官が義務違反を把握した場合、まず変更登記などを行うよう催告が行われます。
催告書に記載された期限内に登記や必要な申出が行われず、変更登記を行わないことについて正当な理由も認められない場合には、登記官から裁判所へ義務違反が通知されます。
その後、裁判所が過料を科す要件に該当するかを判断し、過料を科す場合には5万円以下の範囲で金額を決定します。
そのため、「登記を忘れていたことに気付いたから、もう手遅れ」と考える必要はありません。
住所が古いことに気付いた段階で、まず現在の登記内容と必要な手続きを確認することが大切です。
特に確認しておきたい4つの不動産
住所等変更登記の義務化をきっかけに、次のような不動産を所有している方は登記内容を確認しておきましょう。
1. 長期間所有している土地
購入してから10年、20年と経過している土地では、その間に何度か住所が変わっているケースがあります。
固定資産税を毎年支払っているからといって、不動産登記簿の住所も自動的に現在の住所へ変更されているとは限りません。
特に昔購入した土地や、親から引き継いだ土地については、一度登記内容を確認しておくとよいでしょう。
2. 遠方に所有している土地
現在住んでいる地域とは別の都道府県に土地を所有している場合だけでなく、大阪府内でも、実家のある大東市や東大阪市、門真市、四條畷市など別の市区町村に土地を所有している場合があります。
普段その土地に行く機会が少ないと、建物や土地の状態だけでなく、登記内容まで確認する機会も少なくなりがちです。
将来的に売却や活用を考えている土地であれば、この機会に所有状況や登記内容を整理しておくことをおすすめします。
大阪での土地活用については、大阪で土地活用を検討する方へもあわせてご覧ください。
3. 相続した空き家・土地
相続によって取得した空き家や土地についても注意が必要です。
ただし、ここでは「相続登記」と「住所等変更登記」を分けて考える必要があります。
亡くなった親や祖父母の名義がそのまま残っている場合は、住所変更ではなく相続登記の問題です。
一方、すでに自分への相続登記を済ませているものの、その後引っ越して登記簿上の住所が古くなっている場合には、今回の住所等変更登記の対象となります。
相続した空き家については、登記だけでなく、建物の状態や維持費、権利関係、今後の使い方まで一緒に整理しておくことが大切です。
空き家を相続したら最初に何をする？放置リスクと確認すべきポイントを解説
4. 空き家・遊休地として長期間保有している不動産
空き家や遊休地は、日常生活で登記情報を確認する機会が少ない不動産の代表例です。
「とりあえず所有したまま」にしている間に、自宅の住所が何度も変わっていることもあります。
住所等変更登記の確認とあわせて、次のような項目も確認してみましょう。
- 現在の登記名義
- 共有者の有無
- 建物の状態
- 固定資産税や維持管理費
- 接道条件
- 用途地域
- 売却できる可能性
- 土地活用できる可能性
長期間利用していない土地については、未活用地を放置するリスクと代表的な課題も参考にしてください。
「スマート変更登記」という仕組みも始まっています
住所等変更登記の義務化にあわせて、所有者の負担を軽減するための「スマート変更登記」という仕組みも始まっています。
個人の場合、あらかじめ氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスなどの「検索用情報」を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所等の変更が確認された場合に、本人の了解を得たうえで職権による変更登記を行う仕組みです。
検索用情報の申出には、登録免許税などの費用はかかりません。
不動産を複数所有している方や、今後引っ越す可能性がある方にとっては、確認しておきたい制度です。
ただし、検索用情報を申し出た直後に必ず登記簿上の住所が変更されるわけではありません。
不動産の売却や抵当権抹消などをすぐに行う必要があり、登記簿上の住所が現在の住所と一致していない場合には、別途住所等変更登記が必要となることがあります。
まずは登記簿上の住所を確認しましょう
「自分の住所が登記簿上どうなっているか分からない」という場合には、まず所有している土地・建物の登記情報を確認するところから始めましょう。
現在の住所と登記簿上の住所が同じであれば、その住所変更について改めて変更登記をする必要はありません。
一方、以前住んでいた住所が記録されている場合には、住所等変更登記やスマート変更登記など、どの方法で対応できるかを確認します。
大阪府内の不動産について登記手続を確認したい場合には、大阪法務局の案内も参考になります。
具体的な登記申請の方法や、相続・共有など複雑な権利関係がある場合には、法務局や司法書士などの専門家へ確認してください。
登記の確認を「所有不動産を整理する機会」に
今回の制度改正は住所等変更登記の義務化ですが、土地や建物を長期間所有している方にとっては、自分が持っている不動産を整理する良い機会でもあります。
特に、次のような不動産がある場合には、登記を確認するだけで終わらせず、今後の方針についても考えてみましょう。
- 相続してからほとんど使っていない
- 遠方なので十分に管理できていない
- 固定資産税だけを支払い続けている
- 空き家のまま数年経過している
- 子どもへそのまま相続させるべきか迷っている
不動産は「持っているだけ」でも、税金や草刈り、建物管理、修繕などの負担が発生することがあります。
一方で、立地や土地の形状、周辺需要などによっては、売却だけでなく、駐車場、賃貸住宅、事業用地、福祉施設などとして活用できる可能性があります。
どの方法が適しているかは、土地ごとに異なります。
まずは、土地活用の主な種類と特徴を確認し、「売る」「持ち続ける」「活用する」の選択肢を比較してみましょう。
よくある質問
Q. 2020年に引っ越しました。今回の義務化の対象ですか？
不動産登記簿上の住所を変更していない場合は対象となります。
2026年4月1日より前の住所変更には猶予期間があり、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。
Q. 登記を忘れていたら、すぐに5万円を支払うのですか？
いいえ。5万円以下の過料は、正当な理由なく住所等変更登記の義務に違反した場合に適用される可能性があるものです。
法務省が示している運用では、義務違反を把握した場合にはまず催告が行われます。催告後も正当な理由なく申請や必要な申出を行わなかった場合に裁判所へ通知され、最終的に裁判所が過料の適用や金額を判断します。
Q. 相続した土地が亡くなった親名義のままです。住所変更登記をすればよいですか？
この場合は、まず相続登記について確認する必要があります。
住所等変更登記と相続登記は別の制度です。相続関係や現在の登記状況によって必要な手続が異なるため、法務局や司法書士などへ確認してください。
Q. 自分で手続きしなければなりませんか？
住所等変更登記は本人が申請する方法のほか、司法書士へ依頼する方法があります。
また、一定の条件を満たす場合には、検索用情報を申し出てスマート変更登記を利用する方法もあります。
Q. 大東市や東大阪市などに相続した土地があります。登記と一緒に土地活用について相談できますか？
登記申請そのものについては法務局や司法書士などの専門家への確認が必要ですが、その土地を今後「売却する」「保有する」「活用する」といった不動産の選択肢については、不動産会社へ相談することができます。
かいこうホームでは、大阪市・大東市・東大阪市・門真市・四條畷市周辺の土地活用についてご相談いただけます。
まとめ｜住所変更登記の確認を、土地の今後を考えるきっかけに
2026年4月1日から、不動産所有者の住所等変更登記が義務化されました。
今回押さえておきたいポイントは次の3つです。
- 住所・氏名等が変わった場合は原則として変更日から2年以内に変更登記する
- 2026年4月1日より前の変更も対象となり、原則2028年3月31日までに対応する
- 正当な理由なく義務を怠った場合は5万円以下の過料の対象となる可能性がある
特に、長期間所有している土地、相続した不動産、遠方の土地、空き家・遊休地をお持ちの方は、この機会に登記内容を確認してみましょう。
そして、長年使っていない不動産が見つかった場合には、登記だけでなく「この土地をこれからどうするのか」まで整理しておくことが大切です。
かいこうホームでは、大阪市・大東市・東大阪市・門真市・四條畷市周辺で、相続した土地や空き家、遊休地について、売却・保有・土地活用を含めた不動産のご相談を承っています。
登記手続そのものについては法務局や司法書士などの専門家へご確認いただきながら、土地の今後の活用方法についてはお気軽にご相談ください。
「売るべきか、残して活用すべきか」迷っている土地について、現在の土地条件を確認しながら選択肢を整理してみませんか。