政策金利1％時代の不動産投資｜表面利回りだけでは判断できない理由

2026年7月時点、日本銀行は無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移させる金融市場調節方針を示しています。

土地活用や不動産投資を検討している方にとって、これまで以上に無視できなくなっているのが、融資金利の影響です。

建築会社や不動産会社から提示される収支計画では、「表面利回り5％」「年間想定賃料1,000万円」といった数字が目立ちます。しかし、実際に土地・建物所有者の手元へ残る金額は、借入金の返済、空室、管理費、修繕費、固定資産税などによって変わります。

表面利回りが同じ物件であっても、融資金利が0.5％上昇すれば、年間返済額に数十万円の差が生じることもあります。借入額が大きく、返済期間が長い土地活用では、その差を軽視できません。

この記事では、政策金利と不動産融資の関係、表面利回りと実質的な手残りの違い、金利上昇時に確認したい収支シミュレーションについて解説します。

政策金利1％時代とは？

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針を決定しました。新しい方針は2026年6月17日から適用されています。

ただし、ここで注意したいのは、日本銀行の政策金利と、土地活用で実際に適用される融資金利は同じではないという点です。

日本銀行が示す政策金利は、金融機関同士が短期資金を貸し借りする際の金利に影響するものです。土地活用や収益不動産に使用するアパートローン、事業性融資の金利が、そのまま1.0％になるわけではありません。

実際の融資条件は、次のような要素をもとに金融機関が個別に判断します。

• 借入額と返済期間
• 自己資金の割合
• 土地・建物の担保評価
• 計画する事業の収益性
• 借り手の年齢や収入、保有資産
• 既存の借入状況
• 固定金利または変動金利の選択
• 金融機関との取引実績

そのため、「政策金利が1％だから、1％で借りられる」と考えるのではなく、政策金利の上昇が金融機関の貸出金利へどのように波及するかを確認する必要があります。

日本銀行の最新の金融政策については、日本銀行の金融市場調節方針に関する公表文で確認できます。

金利上昇が不動産投資に影響する仕組み

政策金利が上昇すると、金融機関の資金調達コストや市場金利も変化します。その結果、新規融資の金利や、変動金利型ローンの適用金利が引き上げられる可能性があります。

政策金利の上昇 → 融資金利の上昇 → 借入金返済額の増加 → 所有者の手残り減少

ただし、政策金利が上昇しても、すべての融資金利が同じ時期に、同じ幅で上昇するわけではありません。金融機関、融資商品、契約内容によって反映される時期や上昇幅は異なります。

既存ローンと新規借入では影響が異なる

金利上昇の影響は、現在の借入状況によって変わります。

表面利回りだけでは不動産投資を判断できない

土地活用の提案書では、収益性を示す指標として表面利回りが使用されることがあります。

表面利回り＝年間想定賃料収入÷物件取得費または建築費×100

例えば、建築費が1億5,000万円、年間想定賃料が1,050万円の場合、表面利回りは7.0％です。

1,050万円÷1億5,000万円×100＝7.0％

この数字は、投資規模に対してどの程度の賃料収入が見込まれるかを比較する際には役立ちます。しかし、表面利回りには、建築後に発生する経費や借入金の返済が反映されていません。

表面利回りに含まれない主な支出

• 借入金の元金・利息の返済
• 管理委託費
• 入居者募集費用
• 空室期間中の賃料損失
• 原状回復費
• 日常的な修繕費
• 外壁や屋根などの大規模修繕費
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 税理士報酬などの運営関連費用

満室を前提に計算した表面利回りが高くても、空室や修繕費、借入金返済を差し引いた後の手残りが少なければ、長期的な資産運用として安定しているとは限りません。

実質利回りとは

実質利回りは、年間賃料収入から管理費や修繕費、税金などの運営費用を差し引いて計算します。

実質利回り＝（年間賃料収入－年間運営費用）÷総投資額×100

例えば、年間賃料収入が1,050万円、年間運営費用が150万円、総投資額が1億5,000万円の場合、実質利回りは約6.0％です。

（1,050万円－150万円）÷1億5,000万円×100＝6.0％

表面利回り7.0％に対して、運営費用を差し引いた実質利回りは6.0％になります。

ただし、「実質利回り」という言葉の定義や、計算に含める経費は、提案会社によって異なる場合があります。提示された数字を見るときは、どの費用が含まれ、どの費用が含まれていないのかを確認しましょう。

有料老人ホーム土地活用における利回りと年間支出の考え方は、有料老人ホーム土地活用の利回りでも詳しく解説しています。

最終的に確認したいのは返済後キャッシュフロー

借入を伴う不動産投資では、実質利回りだけでなく、借入金を返済した後にいくら残るかを確認する必要があります。

返済後キャッシュフロー＝年間賃料収入－年間運営費用－税金－年間借入金返済額

返済後キャッシュフローが十分に確保されていれば、突発的な修繕や賃料収入の減少にも対応しやすくなります。

単年の『返済後キャッシュフロー』だけでなく、10年・20年・30年間にわたる『累積収支（長期の手残りの合計）』まで見据えて投資判断を行うことが重要です。

金利が0.5％上がると返済額はどれくらい変わる？

金利上昇が土地活用の収支に与える影響を、次のモデルケースで確認します。

上記の条件で、借入期間中の金利が変わらないものとして概算すると、返済額は次のようになります。

金利が年1.5％から年2.0％へ上昇すると、年間返済額は約38.7万円増加します。年2.0％から年2.5％へ上昇した場合は、年間約40.1万円増加します。

年1.5％と年2.5％を比較すると、年間返済額には約78.9万円の差が生じます。

年間約79万円の差は、月単位では大きく見えないかもしれません。しかし、25年間の返済を前提にすると、収支や資金計画に与える影響は小さくありません。

この試算は、元利均等返済による概算です。実際の返済額は、融資実行日、金利の見直し、保証料、事務手数料、返済方式などによって異なります。

同じ表面利回りでも手残りは変わる

年間賃料収入と運営費用が次の条件で変わらない場合を考えます。

• 年間賃料収入：1,050万円
• 年間運営費用・税金：200万円
• 返済前キャッシュフロー：850万円

建築費と年間賃料が同じであれば、表面利回りはどの金利でも7.0％です。

しかし、返済後の概算手残りは、年1.5％では約202万円、年2.5％では約123万円となります。表面利回りが同じでも、金利によって年間の手残りに約79万円の差が生じることが分かります。

金利以外にも収支を悪化させる要因がある

不動産投資の収支は、金利だけで決まるものではありません。金利上昇と空室、賃料下落、修繕費の増加が重なった場合、収支はさらに厳しくなる可能性があります。

空室率の上昇

一般的なアパートや賃貸マンションでは、空室が発生すると、その期間の賃料収入が減少します。

収支計画が満室稼働を前提としている場合は、稼働率90％や80％でも返済を続けられるか確認する必要があります。

入居率が下がると、賃料収入が減るだけではありません。入居者募集の広告費、仲介手数料、原状回復費などが追加で発生する場合もあります。

賃料の下落

建物の築年数が進み、周辺に新しい競合物件が増えると、募集賃料を下げなければ入居者を確保できない場合があります。

新築時の賃料が25年間継続する前提ではなく、5年後、10年後、20年後に賃料が低下した場合の収支も確認しましょう。

修繕費の増加

建物を長期間保有すると、日常的な修繕だけでなく、大規模な設備更新が必要になります。

• 外壁や屋根の補修
• 防水工事
• 給排水設備の更新
• 空調設備の交換
• エレベーターの保守・更新
• 共用部分の補修
• 室内設備や内装の更新

建築直後の収支だけを見るのではなく、10年後、15年後、20年後に発生する可能性がある支出を計画に含めることが重要です。

建築費の上昇

年間賃料が同じでも、建築費が上昇すれば表面利回りは低下します。

例えば、年間賃料が1,050万円の場合、建築費1億5,000万円では表面利回り7.0％ですが、建築費が1億7,000万円まで増えると、表面利回りは約6.2％になります。

建築費が当初の見積もりから上昇した場合は、古い収支計画をそのまま使用せず、最新の見積額と融資条件で再計算する必要があります。

固定資産税・保険料・管理費

提案書に記載されている経費が、どこまで含まれているかも確認しましょう。

固定資産税、都市計画税、火災保険、地震保険、管理費、修繕積立費が別途必要であれば、表面上の収益と実際の手残りには差が生じます。

金利上昇時に行いたい3つの収支シミュレーション

土地活用の収支計画は、最も条件のよいケースだけで判断しないことが重要です。

基本シナリオ、慎重シナリオ、厳しいシナリオの3段階に分けて確認すると、計画の安全性を判断しやすくなります。

基本シナリオ

現在提示されている金利、賃料、稼働率を使用した収支です。まずは、一般的な条件でどの程度の手残りがあるか確認します。

慎重シナリオ

金利の0.5％上昇、賃料の5％下落、稼働率90％などを組み合わせます。

慎重シナリオでも返済後キャッシュフローが黒字であれば、一定の余力がある計画と考えられます。

厳しいシナリオ

金利の1.0％上昇、賃料の10％下落、稼働率80％、修繕費の増加が同時に発生した場合を確認します。

厳しいシナリオで赤字になる場合は、その赤字を自己資金で何年間補えるのか、追加借入をせずに修繕へ対応できるのかまで確認する必要があります。

金利上昇時に見直したい融資条件

自己資金を増やす

自己資金を増やして借入額を減らせば、毎月の返済額と支払利息を抑えられます。また、自己資金の割合によっては、金融機関から提示される融資条件が変わることもあります。

一方で、自己資金を建築費へ投入しすぎると、修繕や予期しない支出に対応する手元資金が不足します。

借入額を減らすことだけでなく、事業開始後に必要な運転資金や予備資金を残すことも大切です。

返済期間を調整する

返済期間を長くすると、毎月の返済額を抑えやすくなります。ただし、返済期間が長くなるほど、支払利息の総額は増える傾向があります。

建物の耐用年数、契約期間、将来の相続計画なども含めて、無理のない返済期間を設定する必要があります。

固定金利と変動金利を比較する

固定金利は返済額を把握しやすい一方、変動金利より当初金利が高く設定されることがあります。

変動金利は当初の返済額を抑えられる可能性がありますが、将来の金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。

どちらが適しているかは、借入期間、固定金利との金利差、繰上返済の予定、手元資金などによって異なります。一方が必ず有利とは限りません。

複数の金融機関を比較する

融資を比較するときは、提示金利だけでなく、次の条件を確認しましょう。

• 融資可能額
• 返済期間
• 自己資金の割合
• 金利の見直し時期
• 事務手数料・保証料
• 繰上返済手数料
• 担保条件
• 代表者保証の有無
• 団体信用生命保険の条件

金利が低くても、返済期間が短い、手数料が高い、繰上返済条件が厳しい場合は、必ずしも有利とは限りません。

一般賃貸と長期賃貸借では金利リスクへの向き合い方が異なる

金利上昇は、一般的なアパート・マンション経営だけでなく、有料老人ホームなどの長期賃貸借型の土地活用にも影響します。

借入金を使用して建物を建築する以上、どの活用方法でも融資金利の上昇によって返済負担が増える可能性があります。

一方で、賃料収入の仕組みや空室リスクの負担者には違いがあります。

一般的なアパート・マンション経営

一般賃貸では、入居率や募集賃料が所有者の収入に影響します。

金利上昇によって返済額が増える時期に空室も増えると、収入減少と返済負担増加が同時に起こる可能性があります。

一般賃貸と有料老人ホームの違いについては、アパート・マンション経営と有料老人ホーム土地活用の比較をご確認ください。

事業者との長期賃貸借を前提とした土地活用

有料老人ホームなどでは、土地・建物所有者と施設運営事業者が長期の賃貸借契約を結ぶ方法があります。

契約内容によっては、施設内の入居者募集や日常的な施設運営を事業者が行い、所有者は契約に基づく賃料を受け取ります。

一般賃貸と比べて収入を予測しやすい可能性がありますが、長期契約であれば必ず安全というわけではありません。

契約前には、次の条件を確認する必要があります。

• 契約期間
• 賃料の改定時期と改定条件
• 中途解約が認められる条件
• 建物・設備の修繕負担
• 原状回復の範囲
• 運営事業者の財務状況と運営実績
• 施設の入居状況と事業継続性
• 契約終了後の建物利用方法

有料老人ホームを利用した土地活用の全体像は、有料老人ホーム土地活用の仕組みと特徴で解説しています。

不動産投資・土地活用の提案書で確認したい項目

不動産会社や建築会社から土地活用の提案を受けたときは、利回りの数字だけで判断せず、次の項目を確認しましょう。

• 表面利回りだけでなく、年間運営費用を差し引いた収支が示されているか
• 借入金返済後の年間手残りが示されているか
• 金利が0.5％または1.0％上昇した場合の試算があるか
• 満室以外の稼働率でも試算されているか
• 賃料が低下した場合の収支が確認されているか
• 固定資産税・都市計画税・保険料が含まれているか
• 日常修繕と大規模修繕の費用が計上されているか
• 建築費が増加した場合の予備費があるか
• 売却、建て替え、用途転換などの出口が検討されているか
• 一括借上げの場合、賃料改定と中途解約の条件が明示されているか

既存のアパートやマンションを所有しており、修繕、建て替え、用途転換で迷っている方は、賃貸経営者の方へもご覧ください。

よくある質問

政策金利が上がると、アパートローンもすぐに上がりますか？

政策金利が上昇しても、すべてのアパートローン金利が直ちに同じ幅で上昇するとは限りません。金融機関、融資商品、固定・変動の区分、金利の見直し時期によって影響は異なります。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきですか？

固定金利は返済額を把握しやすく、変動金利は当初金利を抑えられる可能性があります。返済期間、金利差、手元資金、繰上返済計画によって適した選択は異なるため、複数の条件で比較することが大切です。

表面利回りは何％あれば安全ですか？

安全と判断できる一律の利回りはありません。同じ利回りでも、借入額、金利、空室率、修繕費、立地、建物用途によって収支は変わります。返済後キャッシュフローと長期収支を確認する必要があります。

自己資金を増やせば金利上昇リスクを抑えられますか？

借入額を減らすことで返済負担を抑えられます。ただし、自己資金を使いすぎると、修繕や予期しない支出へ対応する資金が不足する可能性があります。事業開始後の予備資金も残しておく必要があります。

土地をすでに所有している場合も、土地価格を投資額に含めますか？

建築資金だけを基準に利回りを計算する方法もありますが、土地を売却した場合に得られる金額や、土地を保有し続ける機会費用まで考える場合は、土地価格を含めた収益性も確認したほうがよいでしょう。

一括借上げなら金利上昇の影響を受けませんか？

一括借上げでも、所有者が融資を受けて建物を建築する場合は、金利上昇によって返済額が増える可能性があります。一括借上げは賃料収入の変動を抑える仕組みのひとつですが、融資金利の上昇を防ぐものではありません。

まとめ｜利回りではなく返済後の手残りで判断する

政策金利1％時代の不動産投資では、表面利回りだけを見て土地活用を判断することが難しくなっています。

政策金利と実際の融資金利は同じではありませんが、金融環境の変化によって、新規融資や変動金利型ローンの返済負担が増える可能性があります。

金利が0.5％上昇しただけでも、借入額が大きければ年間返済額に数十万円の差が生じます。さらに、空室、賃料下落、修繕費の増加が重なると、返済後の手残りは大きく減少します。

土地活用を検討するときは、次の数字を確認しましょう。

• 表面利回り
• 年間運営費用を差し引いた実質収支
• 借入金返済後のキャッシュフロー
• 金利上昇時の返済額
• 空室・賃料下落を含めた慎重な試算
• 10年後、20年後の修繕費
• 契約終了後の出口戦略

一般的なアパート・マンション経営と、有料老人ホームなどの長期賃貸借型の土地活用では、収益構造やリスクの種類が異なります。

どちらか一方を前提にするのではなく、同じ建築費、借入条件、修繕条件で比較することが大切です。

金利上昇を含めた土地活用の収支を比較しませんか？

かいこうホームでは、所有されている土地の面積、立地、周辺需要、ご希望の運用期間などを確認しながら、土地活用の選択肢を整理しています。

一般的な賃貸住宅と有料老人ホーム土地活用の収益構造、金利上昇時の返済負担、一括借上げの契約条件などを比較したうえで、無理のない計画を検討することが大切です。

まだ活用方法が決まっていない段階でも、売却、賃貸住宅、駐車場、有料老人ホームなどの選択肢を比較できます。

土地活用について無料で相談する