東大阪市の土地活用を地域特性から考える
東大阪市のエリア別に見る
土地活用の特徴
住宅・商業・ものづくりが共存する東大阪市を6エリアに整理し、公的データをもとに土地活用の考え方を比較します。
エリアによって選択肢が変わる
東大阪市をひとつの市場として見ないことが、土地活用の第一歩です
東大阪市は、生駒山に近い住宅地、鉄道駅を中心とした市街地、商業地、工場や倉庫が集積する地域まで、比較的コンパクトな市域の中に異なる土地利用が存在しています。
そのため「東大阪市では何が人気か」だけで土地活用を決めるのではなく、所在地、駅との距離、用途地域、道路条件、周辺の住宅・店舗・工場、人口構成などを確認しながら、その土地に合う用途を比較することが重要です。
公的データで比較
6エリア比較・基礎データ
鉄道利用は東大阪市「令和6年版 統計書」の令和5年度実績、土地価格は国土交通省「令和8年地価公示」の鑑定評価書に掲載された代表地点を参考情報として掲載しています。
土地価格は各エリアの平均値ではありません。掲載地点の鑑定評価例であり、実際の価格は駅距離、接道、用途地域、土地形状などで異なります。
| 分析エリア | 代表地域・駅 | 令和8年地価公示 参考地点 |
主な駅の1日平均乗車人員 令和5年度 |
土地利用の主な視点 |
|---|---|---|---|---|
| 石切・新石切・孔舎衙 | 石切、新石切、日下、善根寺 | 東大阪-18 東石切町4丁目 145,000円/㎡ |
新石切 9,652人 石切 4,026人 |
住宅地、生駒山麓、駅勢圏、高低差・道路条件 |
| 瓢箪山・枚岡・縄手 | 瓢箪山、枚岡、額田、横小路 | 東大阪-36 横小路町2丁目 87,000円/㎡の鑑定評価例 |
瓢箪山 10,385人 枚岡 2,441人 額田 1,635人 |
既成住宅地、地域生活拠点、山側との条件差 |
| 河内花園・若江岩田 | 河内花園、若江岩田、東花園 | 東大阪-16 花園東町1丁目 165,000円/㎡の鑑定評価例 |
若江岩田 7,931人 河内花園 5,334人 東花園 9,812人 |
住宅、生活商業、駅周辺需要、公共・スポーツ施設 |
| 河内小阪・八戸ノ里・長瀬 | 河内小阪、八戸ノ里、長瀬 | 東大阪-17 御厨南3丁目 190,000円/㎡ |
河内小阪 11,857人 八戸ノ里 14,052人 長瀬 14,228人 |
鉄道利用、大学・教育施設、単身・賃貸需要 |
| 布施・高井田・永和 | 布施、高井田、河内永和 | 東大阪-51 高井田元町2丁目 187,000円/㎡ |
布施 17,821人 河内永和 6,937人 高井田中央 7,202人 |
商業、住宅、工業・事業所、住工混在 |
| 荒本・吉田・水走・鴻池 | 荒本、吉田、水走、川田、鴻池 | 東大阪-39 吉田4丁目 161,000円/㎡ |
荒本 7,695人 吉田 7,877人 鴻池新田 12,112人 |
工業、物流、事業用地、住宅、大規模土地 |
鉄道データ：東大阪市「令和6年版 統計書 9.運輸・通信」／令和5年度実績／ページ更新日 2025年8月26日
地価データ：国土交通省 不動産情報ライブラリ「令和8年地価公示 鑑定評価書」／価格時点 2026年1月1日
住宅・福祉型を比較しやすい
石切・新石切・孔舎衙エリア
東大阪市東部に位置し、住宅地として利用されている土地が多いエリアです。近鉄けいはんな線の新石切駅周辺と、近鉄奈良線の石切駅、生駒山に近い日下・善根寺周辺では、交通条件や土地形状が異なります。
令和5年度の1日平均乗車人員は新石切駅9,652人、石切駅4,026人です。令和8年地価公示の東大阪-18では、東石切町4丁目の鑑定評価額が145,000円/㎡となっています。
山側では高低差、道路幅、造成条件が事業費に影響するため、駅距離だけで判断せず個別土地の建築条件を確認する必要があります。
住宅地の中でも駅勢圏の差が大きい
瓢箪山・枚岡・縄手エリア
瓢箪山駅周辺は生活拠点として住宅・店舗などが集まり、枚岡・額田・横小路など山側へ進むにつれて低層住宅地としての性格が強くなります。
令和5年度の1日平均乗車人員は瓢箪山駅10,385人、枚岡駅2,441人、額田駅1,635人です。横小路町2丁目の東大阪-36では、令和8年地価公示の鑑定評価書に87,000円/㎡の評価例が確認できます。
瓢箪山駅周辺と山側では交通・道路・土地価格の条件が異なるため、同じ東部住宅地でも分けて事業性を確認することが重要です。
住宅と生活商業がまとまる
河内花園・若江岩田エリア
近鉄奈良線沿線を中心に住宅と生活関連施設が集まり、若江岩田・河内花園・東花園の各駅を軸に生活圏が形成されています。
令和5年度の1日平均乗車人員は若江岩田駅7,931人、河内花園駅5,334人、東花園駅9,812人です。花園東町1丁目の東大阪-16では、令和8年地価公示の鑑定評価書に165,000円/㎡の評価例が確認できます。
駅近では賃貸・店舗系、住宅地内の一定規模の土地では医療・福祉系を含め、複数用途の比較がしやすいエリアです。
鉄道利用と賃貸需要を確認したい
河内小阪・八戸ノ里・長瀬エリア
河内小阪・八戸ノ里・長瀬は、市内でも利用者数の多い駅が連続し、大学・教育施設との関係から単身者や学生向け賃貸も比較対象となる地域です。
令和5年度の1日平均乗車人員は河内小阪駅11,857人、八戸ノ里駅14,052人、長瀬駅14,228人です。御厨南3丁目の東大阪-17では190,000円/㎡の鑑定評価が確認できます。
一般賃貸との競争力を確認しやすいエリアなので、高齢者施設などを検討する場合も他用途との収益・建築費比較が重要です。
商業から住工混在へ変化する
布施・高井田・永和エリア
布施駅周辺の商業・住宅利用、河内永和周辺の住宅利用、高井田周辺の工場・事業所など、比較的近い範囲でも土地利用の性格が大きく変わります。
令和5年度の1日平均乗車人員は布施駅17,821人、河内永和駅6,937人、高井田中央駅7,202人です。高井田元町2丁目の東大阪-51では187,000円/㎡の鑑定評価が確認できます。
東大阪市は工業地域の全域と準工業地域の約91％を「モノづくり推進地域」に指定しているため、高井田周辺では住宅以外の事業用途も含めて確認します。
工業・物流と住宅が接する
荒本・吉田・水走・鴻池エリア
工場、倉庫、物流施設、事業所、住宅が見られ、東大阪市の産業特性が表れやすいエリアです。水走・川田の一部には工業保全地区が設定されています。
令和5年度の1日平均乗車人員は荒本駅7,695人、吉田駅7,877人、鴻池新田駅12,112人です。吉田4丁目の東大阪-39では161,000円/㎡の鑑定評価が確認できます。
川田4丁目・水走3〜5丁目の一部は工業保全地区に指定されており、住宅や大規模店舗などの立地に制限があります。対象地ごとの都市計画確認が特に重要です。
6エリアをさらに整理
土地利用の特徴から見る3つのタイプ
住宅・福祉型
石切、新石切、瓢箪山、枚岡、縄手、鴻池など。住宅系活用とあわせて、高齢者向け住宅や福祉施設も比較します。
賃貸・商業型
花園、若江岩田、小阪、八戸ノ里、長瀬、布施など。鉄道利用や生活利便性を踏まえ、共同住宅や店舗を比較します。
工業・事業型
高井田、荒本、吉田、水走、川田など。工場、倉庫、事業所、事業用地など住宅以外の利用が重要になります。
この分類も土地活用を考えるための目安です。同一エリア内でも用途地域、道路、駅距離、敷地規模によって適性は変わります。
具体的な土地では個別確認が必要
東大阪市で土地活用を検討するときの10項目
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 前面道路と接道条件
- 土地面積・形状
- 最寄り駅と交通環境
- 周辺の住宅・店舗・工場
- 周辺人口と年齢構成
- 賃貸住宅や施設の供給状況
- 洪水・内水などの災害リスク
- 工業保全地区など個別の都市計画上の制限
有料老人ホームも「東大阪市だから適している」とは限りません
駅前で一般賃貸や店舗需要を検討しやすい土地、工場集積地、幹線道路沿いの事業用地などでは、別の土地活用方法が適する場合があります。一方、住宅地にある一定規模の土地や、医療・生活施設との連携、車両による送迎などを考えやすい土地では、高齢者住宅や有料老人ホームも比較候補になります。
出典と情報時点
本ページで参照した主な公的資料
東大阪市「令和6年版 統計書 9.運輸・通信」
鉄道各駅の令和5年度1日平均乗車人員を参照。ページ更新日：2025年8月26日。
東大阪市公式ページ国土交通省「不動産情報ライブラリ・令和8年地価公示 鑑定評価書」
掲載した代表地点の鑑定評価を参照。価格時点：2026年1月1日。各地点は地域平均ではありません。
国土交通省 不動産情報ライブラリ東大阪市「モノづくり推進地域について」
市内工業地域の全域と準工業地域の約91％をモノづくり推進地域に指定。ページ更新日：2026年6月30日。
東大阪市公式ページ東大阪市「特別用途地区（工業保全地区）」
川田4丁目・水走3〜5丁目の一部を工業保全地区に指定。水走地区：約51.0ha。ページ更新日：2023年10月3日。
東大阪市公式ページ掲載情報は各資料に記載された時点の内容です。制度、都市計画、地価、統計値は更新される場合があります。具体的な土地活用では、対象地ごとに最新の用途地域、法令上の制限、接道条件、市場環境等をご確認ください。
東大阪市の土地活用
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